Разногласия с собственником нежилого помещения часто возникают вследствие просрочки платежей, несоблюдения договорных обязательств, неудовлетворительного состояния самого помещения либо преждевременного прекращения соглашения. Далее рассмотрим наиболее распространенные ситуации такого рода конфликтов.

Запрет на односторонний отказ от договора

Арендный договор не допускает самостоятельного решения одной стороны прекратить исполнение обязательств. Это значит, что если арендатор решил поменять место деятельности, закрыть склад или осуществить другие изменения, он не вправе самостоятельно разорвать аренду. Если в тексте договора отсутствует пункт о праве одностороннего расторжения, соглашение продолжит свое действие до окончания указанного срока. Исключениями являются ситуации серьезных нарушений условий одной стороной, позволяющие досрочно расторгнуть договор через судебное разбирательство (по ст. 620 ГК). Важно отметить, что использование помещения само по себе не влияет на возможность досрочного расторжения соглашения.

Для обеспечения дополнительной защиты при подписании договора аренды целесообразно включить пункт, предусматривающий ваше право отказаться от выполнения обязательств в одностороннем порядке при наступлении определенных обстоятельств, выгодных именно вам. Дополнительно стоит заранее оговорить конкретные нарушения второй стороны, которые будут квалифицироваться как существенные и позволят расторгнуть соглашение через суд.

Недостатки недвижимости

Дефекты помещения способны воспрепятствовать его эксплуатации. Согласно законодательству, сдаваемое в аренду помещение обязано соответствовать своему целевому назначению. Например, если вы берете офис в аренду, там обязаны присутствовать качественный ремонт и система вентиляции. Для ресторана потребуется наличие канализации, водоснабжения, места для готовки пищи, достаточная электрическая мощность и другие необходимые условия. Такие требования важно заранее прописывать в договоре аренды, поскольку в дальнейшем может возникнуть конфликт относительно того, насколько они обязательны именно для данного типа помещений. К тому же соответствие помещения указанным требованиям лучше зафиксировать еще до заключения передаточного акта объекта недвижимости, иначе впоследствии станет трудно доказать наличие скрытых недостатков, которые арендатор мог упустить из виду при подписании документа.
При приеме арендуемого помещения обязательно документируйте выявленные дефекты и воздержитесь от подписания передаточного акта до полного исправления всех недостатков. Если собственник обещает устранить проблемы, закрепляйте данное обязательство дополнительным соглашением к договору аренды и отражайте его в акте обследования помещения. Оплату вносите исключительно после оформления официального акта приемки.

Одностороннее повышение арендной платы через уведомление

Нередко договоры аренды, предлагаемые собственниками помещений для подписания, включают пункт, согласно которому владелец недвижимости имеет право ежегодно повышать ставку аренды на заранее оговоренный процент без получения согласия от арендатора. Подобное изменение стоимости носит исключительно уведомительный характер. Законодательством не установлены ограничения относительно величины повышения, стороны сами определяют приемлемый уровень роста платежей. Владельцы объектов недвижимости заинтересованы повысить стоимость аренды до максимального уровня, который чаще всего находится в пределах 3-5%. Тем не менее, практика показывает наличие случаев значительного отклонения от этой нормы.

Для защиты от подобного риска рекомендуем заранее прописывать в договоре четкое ограничение прав арендодателя на ежегодное изменение размера платежа, определяя конкретную сумму или процент увеличения, который должен соответствовать рыночным показателям региона.

Часто встречающаяся ситуация в сфере арендных правоотношений связана с моментом окончания договора и выселением арендатора из занимаемого помещения. Согласно законодательству, арендатор должен содержать арендуемый объект недвижимости в надлежащем техническом состоянии, своевременно проводить текущий ремонт и оплачивать эксплуатационные расходы, если иное не предусмотрено нормами закона либо условиями заключенного соглашения (часть 2 статья 616 Гражданского кодекса РФ). Когда договор прекращается, арендатор обязан вернуть помещение собственнику в таком же виде, каким оно было получено изначально, учитывая естественный износ, либо в ином оговоренном сторонами порядке (статья 622 Гражданского кодекса РФ). Так как закон позволяет сторонам самим определять порядок возврата объекта, важно детально изучить соответствующий пункт договора перед его подписанием, чтобы избежать штрафов и иных санкций за нарушения обязательств. Иногда возникают дополнительные трудности, когда владельцы помещений препятствуют вывозу принадлежащего арендатору имущества после завершения срока аренды.

При приеме помещения внимательно проверьте его состояние и удостоверьтесь, что отсутствуют недостатки, ранее сторонами не согласованные. По окончании срока аренды перед выездом убедитесь, что помещение находится в таком состоянии, какое было зафиксировано вами совместно с владельцем при заселении. Если оформляете не только сам договор аренды, внимательно изучите сопутствующие документы и убедитесь, что они соответствуют условиям основного соглашения и не ухудшают ваше положение. Примером такого документа является внутренний регламент функционирования бизнес-центра.